東莞長租公寓市場破繭成蝶
2018年01月09日07:34

萬科泊寓香園路店由舊廠房宿舍改造而成。

萬科泊寓的裝修風格適合年輕人。

城市主場公寓內的公共空間。

城市主場公寓的房間風格時尚。

城市主場公寓內天井處的過道。

2017年4月,一紙“限購令”讓東莞的一手住宅市場回歸冷靜。在“房子是用來住的、不是用來炒的”的大基調下,樓市的另一個細分市場暗流湧動。去年以來,房企、金融機構、民間資本多方入局,東莞長租公寓市場已迎來潮起之時。

目前,萬科、碧桂園、中天集團、東實集團等企業已經佈局長租公寓,此外還有更多年輕的品牌競逐這一新興市場,年輕人成為東莞長租公寓的主要受眾。而政府部門和金融機構的介入,則推動這一新興市場向著規範化和規模化發展。

撰文:南方日報記者?龔名揚

攝影:南方日報記者?孫俊傑

1?國內品牌開發商

角逐東莞長租市場

2017年12月,萬科在廈門舉辦了主題為“美好耕耘季”的媒體交流活動,萬科南方區域的兩百名記者齊聚廈門。本次活動的主要行程,是參觀萬科的青年長租公寓――泊寓。

2013年,萬科提出要由單一的住宅產品開發商向城市配套服務供應商轉變。一年後,萬科就率先進入了廈門的長租市場,推出了泊寓的前身――被窩公寓。從2016年萬科旗下青年公寓統一命名為泊寓,再到如今廈門泊寓開業10個項目,廈門萬科在長租公寓這條路上已經走過了三個年頭。

“泊寓的租戶都是年輕人,他們會利用社群組織週末在公共影院觀影、環島路晨跑、桌遊狼人殺等豐富多彩的娛樂活動。”廈門泊寓相關負責人說。

而在東莞,早在2015年萬科已經佈局長租公寓市場。目前,萬科在東莞已經開業的泊寓一共有3家,共364間房,分別位於南城769、世博店和香園路店,另外虎門店也將於今年開業。

萬科泊寓香園路店由舊廠房宿舍改造而成,重裝之後外牆粉上黃色、藍色等彩色條紋,顯得非常時尚、有個性。一樓大廳有會議室和桌球室,中間走廊空地上擺著遮陽傘和桌椅,閑暇時年輕人可以在這裏舉行各種派對,頂樓還設有舞蹈室和公共廚房,這些配套設施均可免費使用。

泊寓的店長李彩君告訴記者,該店共有116間房,為20―30平方米的單間。記者在其中一個租客的房間看到,房間有獨立衛生間和陽台,同時配有衣櫃、書桌、床等傢俱,“拎包入住就行。”李彩君說,目前房間已經全部出租,入住的多數是從事設計師、策劃師等工作的“90後”年輕人。

而萬科的主要競爭對手碧桂園,去年12月也在廣東順德總部正式對外發佈了集團長租公寓品牌“BIG+碧家國際社區”,並宣佈力爭三年內建設100萬套長租公寓。

記者獲悉,BIG+品牌東莞首家長租公寓,將於2018年落戶於南城石鼓社區的方程創意穀,正式開啟碧桂園在東莞長租公寓領域的新事業。碧家國際社區方程創意穀店規劃面積25300平方米,建設公寓約300間,預計2018年中旬正式開業。

此外,BIG+碧家國際社區東莞區域目前確定開業的還有厚街等地的項目,更多項目也將陸續上線。

2?本土企業盤活物業打造長租公寓

外來房地產巨頭對東莞的長租市場虎視耽耽,本土企業也不甘示弱。與外來者相比,本土的企業在物業資產方面有較大優勢,通過盤活自有物業,可以以更低的成本來運營長租公寓。

定位多元化投資及產融結合型的企業廣東中天集團,去年也進入了長租公寓市場。

記者沿著運河路,來到了南城和厚街交界的石鼓,中天的公寓項目悅居HOME+就位於此處。悅居HOME+的定位是青年公寓,是原來附近工業園區的公寓改造而成。從裝修上看,其採用的也是年輕人所喜愛的風格,就像一輛時尚的汽車,讓人一看到就想去駕駛。

負責中天長租公寓項目的鄭穎華說,目前該司有3個長租公寓項目,除了華寶一二期,虎門中天悅府項目也將推出長租公寓。

“再加上未來一段時間,我們將對自有存量物業進行改造,加起來有2000套。我們有中天聯科產業園,長租公寓可以為企業做園區配套,提升員工居住體驗。”他說,產業園的員工是有消費力的,而且對生活的要求也越來越高,在園區附近運營長租公寓有足夠大的市場空間。

據瞭解,中天集團除了運營石鼓悅居HOME+華寶項目、虎門中天悅府之外,還計劃在鬆山湖、水簾山等地部署多家長租公寓。其中,鬆山湖項目將打造高端定製產品。

另一家本土企業,東莞市屬國企東實集團也加入了長租公寓的戰場。

2016年,東實集團與廣東建鑫公司簽署了共建專業化住房租賃平台的合作框架協議。去年4月,雙方合資公司――東莞建鑫公司正式掛牌成立。“莞寓”也是東莞建鑫公司打造的第一個長租公寓品牌。“莞寓”目標客群主要是剛畢業、年齡在40歲以內的青年單身群體。租金將略高於周邊農民房出租均價,但低於周邊一般商品房的出租價格。

日前,東實集團已正式啟動旗下莞寓品牌青年長租公寓東城彙眾中心試點項目的改造裝修工程,預計2018年6月前投入使用。彙眾中心項目位於東城區莞溫路,是將原彙眾中心物業進行升級,改造後可提供184間青年公寓,每套公寓約28-30平方米,層高3米多,室內設有廚房、衛生間,且家電、傢俱一應俱全,租戶拎包即可入住。

同時,東實集團已就市屬閑置資產盤活改造、城中村統租改造以及市場化閑置廠房、酒店、商業辦公樓統租改造等進行拓展探索,2018年將會有更多項目推向市場。

3?小眾品牌走精品路線衝擊高端市場

除了大型房企、國企之外,想在長租公寓市場分一杯羹的還有不少。雖然和大企業相比,民間資本進入長租公寓市場在規模上處於絕對劣勢,但定位小而美的精品公寓,反而率先衝擊更為高端的價位。

從記者實地走訪的情況來看,目前東莞的幾家主流長租公寓,價格其實並不算貴。以萬科為例,其香園路店的租金是1298―1398元/月,已經包含了管理費在內。而一些走精品路線的小眾品牌,已經突破了這一價格區間。

一家名為“城市主場”的長租公寓位於於南城宏遠沿河路的一個市場內,從外面看,這裏和普通的市場沒什麼區別,好處是這裏的地理位置很好,距離鴻福路、三元路可謂一步之遙。

來到公寓的門口,電梯門的“熊本熊”在向你招手:“歡迎您回家。”走進這道電梯門,就和公寓的外部環境有了一個明顯的劃分了。

從電梯出來,簡潔的配色和精緻的手繪,處處顯示出公寓的嶄新和文藝氛圍。公寓首層設有一個精緻的公共空間,這裏有長桌、吊椅、北歐風格的頂燈,以及午後愜意的陽光。平日裡,這些互稱“城友”的居住者,就常在這裏聊天、玩桌遊。

記者瞭解到,“城市主場”長租公寓,是由幾名地產界的年輕人攜手打造的一個帶有實驗色彩的項目。從公共空間來看,這裏確實帶有文藝的氣息:每戶都有開放式的陽台,而天井處的過道,有好看的花、植物,以及簡約設計的木桌子。

據瞭解,“城市主場”有135套公寓,每戶算上公攤,平均面積約為40平方米。戶戶有陽台,保證光線充足。除了衣櫃、空調、洗手間、電視之外,每個房間都配有小冰箱。

租金方面,“城市主場”的公寓分上下兩層,私密性更好的樓上價格區間為每月1600元―2000元,樓下的價格為每月1300元―1700元,總體均價1500元/月左右,每戶每月需交100元管理費,水電費自理。

公寓CEO張海青認為,東莞其實有不少對居住有追求的年輕白領,他們願意為更好的居住環境和居住氛圍,而增加一點租房的預算。如今,該公寓已經租滿,租客的職業主要包括編輯、記者、網編、網紅,還有在金融公司以及銀行工作的年輕人,幾乎都是清一色的“95後”小白領。

“東莞市場與深圳、廣州、廈門等年輕人更多的地方相比,市場習慣仍需要培育,長租公寓的盈利也需要較長的時間。但是東莞有這個市場需求,城區對居住有追求的年輕人越來越多,長租公寓的租房習慣會慢慢培養起來。”

4?年輕人成長租公寓主要客戶群體

東莞作為一個外來人口眾多的城市,其租賃市場一向活躍。在過去的幾十年間,外來務工者們根據自身經濟實力和實際工作情況,主要租住工業區的自建房或者是城區、鎮中心的商品房。

而隨著東莞的轉型升級,東莞的外來人口構成發生了比較大的變化。業內人士告訴記者,如今越來越多在東莞工作的人,對居住環境有著更高的要求,這在“85後”和“90後”中表現得尤為明顯。

如今,絕大部分的東莞長租公寓都把他們的客群定位在年輕人身上。

去年9月,1992年出生的小羅,搬進了位於南城香園路的萬科泊寓,這也是長租公寓租房的旺季。談到選擇住長租公寓的原因,小羅說:“因為年輕,這裏有許多誌同道合的青年人。”

小羅在莞城的一家地產公司從事策劃方面的工作,最開始是住在泊寓的朋友介紹他搬進來的,後來他也介紹朋友來這裏居住,在公寓里他還結識了新的朋友。他認為,這裏的房租不高,每個月的費用可以控製在1500元以下,對剛畢業不久的他來說,是可以承擔的。

除了對年齡的限製,青年長租公寓還對職業、家庭、工作情況等有要求,一般要求租客年齡在35歲以下。李彩君告訴記者,在帶租客看房時,她會對租客一些基本情況進行瞭解,如年齡、家庭情況和職業等,來判斷他們是否符合居住要求,如果帶小孩是不適合入住青年公寓的。

“城市主場”的要求更為嚴格。張海青告訴記者,在今年接受首批租客諮詢時,他們就提出了“四不”守則:不接受大齡超齡人士入住(年紀不超過32歲);只允許租住者本人入住;不接受非正當職業人士租住;不接受三觀不正者以及性格孤僻者入住。

他說,這是為了保證小區的純粹性,打造一個文藝的年輕人的圈層。“我們專門設了一個面試官,他會查看租客的身份證,瞭解租客的工作情況等。”

對於東莞大部分長租公寓都將目標定位在年輕客群上,鄭穎華認為,一方面,現在年輕人的家庭條件比以前好,不會委屈自己住農民房,住長租公寓的很多是剛畢業的學生,收入雖然不高,但是家庭會支持。

“另一方面,東莞的自有房率是很高的,很多家庭都有自己的房子,目前在東莞,如果長租公寓針對家庭式的客戶會比較難做。”鄭穎華說。

不過世事無絕對。鄭穎華認為,在長租公寓市場成熟後,會有新的細分市場產生,中天悅居的產品線,未來不一定只是針對青年,而是會進行全生命週期的產品設計,比如針對家庭客戶和針對高端人群的產品。

此外,東實集團方面也透露,計劃下一步打造以“莞家”為品牌的家庭式長租公寓,解決以家庭居住需求為主的無房群體。

5多方介入提供更大發展空間

對於東莞而言,政府對住房租賃市場的重視,以及金融機構的介入,為行業提供了規範化的未來及更大的發展空間。

日前,東莞市住建局發佈了關於徵求《東莞市住房建設規劃(2017―2020年)》和《東莞市住房體系建設實施意見》公眾意見的通告。

上述文件稱,為促進租賃市場發展,東莞將建設住房租賃服務與監管信息平台,推行統一的住房租賃合同示範文本,實現住房租賃合同網上登記備案。東莞力爭在2018年底前完成住房租賃服務與監管信息平台的建設,到2020年,基本形成多主體參與、差異化供應、規範化管理的住房租賃市場體系。

此外,東莞還將發展專業化住房租賃企業,鼓勵國有、民營的機構化、規模化住房租賃企業發展。鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務。

東莞將支持房地產開發企業利用已具備使用條件的自持住房,開展住房租賃業務。建立健全專業化住房租賃企業備案製度,力爭在2018年底前建立全市專業化住房租賃企業名錄,支持進入名錄的住房租賃供應主體享受房源籌集、運營管理等方面的扶持政策,指導住房租賃供應主體成立東莞市專業化住房租賃企業管理協會。力爭到2020年發展不少於10家的專業化住房租賃企業,籌集不少於8萬套的租賃住房。

此外,日前東莞建行也與天宇網絡達成戰略合作共識,未來三年為天宇網絡提供意向性承諾額度人民幣20億專項融資服務,打造“互聯網+住房租賃+金融”模式,共推東莞住房租賃市場發展。

據悉,在平台構建方面,東莞建行將提供政府監管監測服務、企業租賃管理服務及房源租賃共享服務等涵蓋住房租賃全產業鏈的服務平台;在融資支持方面,東莞建行將在前端為住房租賃企業提供覆蓋租賃住房新建、購買、改造裝修等全生命週期的信貸資金,在後端為租客提供“按居貸”等多樣化產品解決支付租金的後顧之憂。

作為長租公寓的運營方,鄭穎華認為建行在東莞租賃市場的發力是個積極的信號。

“我們也希望未來能夠和金融機構合作,把蛋糕做得更大,而不是孤軍奮戰。以後,會有更多的金融機構,公寓的裝飾、配套的合作方加入到市場。東莞的長租公寓未來會向規模化發展,也會有更多的標準規範。”他說。

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