富力擴張解剖:回A是錯覺 萬達酒店資產增值貴如家珍
2017年08月23日22:31

  來源:華爾街見聞

  富力地產逆勢擴張,在資本市場激起陣陣漣漪,留給投資者無限遐想。

  8月22日,富力地產舉行中報業績會。富力地產董事長李思廉說,“實際上,萬達77間酒店歸屬於業主的利潤8.73億元,富力的中長期目標是實現15億元利潤。”

  此消息一經披露,業界嘩然。與此同時,關於富力地產回歸A股的消息肆意發酵。

  有關券商人士對華爾街見聞表示,對於當下的富力地產而言,逆勢擴張的背後必須大力培養實體資產;特別是剛收購回來的酒店資產,對於富力的產業佈局而言至關重要。

  另一個更加緊迫的問題在於,面對萬達在H股再度成功融資,富力地產回歸A股的實際意義何在?此時富力急於回歸A股的必要性究竟多大?

  富力回歸A股是一種“錯覺”

  “最近港股中房地產概念的‘殼子’都在找我們,希望我們多寫他們。”北京一家券商的房地產分析師對華爾街見聞如此說道。

  事實上,這位分析師所接觸的賣方同行都有同感,這側面凸顯港股公司回歸A股的風向悄然改變:港股的估值已走出窪地。

  對於富力回歸A股的策略,這位分析師直言,“萬達計劃回歸A股給了富力一個很大的錯覺,現在已經沒有必要性了!”

  他進一步指出,以前港股一直存在流動性折價,從而導致港股很便宜,估值普遍處於5-6倍,最好的國內公司也就7倍。相比而言,A股一直處於9-10倍以上,港股公司回歸A股正是為了獲得更好的融資平台。

  “今年港股大漲後,估值差距大的現狀已經打破,所以出現了港股殼公司不斷聯繫內地賣方機構,無非是想給自己在港股上更高的估值,融到更多資金。”一位相關行業人士對華爾街見聞說。

  值得注意的是,儘管中國內地房地產調控政策日漸趨嚴,多家發佈中報的房企上半年營收出現較大壓力。以富力地產為例,富力地產中報顯示,富力地產2017年上半年營收204億元,純利同比增加2%至24.8億元。

  對比2016年的業績,2016年富力地產全年淨利70.6億元,全年營收537億元。由此可見,今年富力地產的業績增長很難趕上去年的水平。

  房地產業內分析稱,從華南五虎中的佼佼者,到如今難以躋身千億俱樂部;再加上從住宅地產到商業地產的轉型等諸多因素,富力正在失去與昔日夥伴平分秋色的資本。

  整體而言,地產業高速增長期已然過去,這個大背景給富力地產的估值帶來較大困惑。且不說海外投行下調富力地產的評級,而事實上富力地產今年的中報已經顯示略帶疲態的趨勢。

  萬達酒店資產對富力至關重要

  錯失房地產爆發年代的富力地產終於在2017年一改往昔的保守姿態,肆意在市場上通過併購進行快速擴張。

  然而,此次閃電般買入萬達酒店的資產包,除了會給富力的現金流帶來收緊,並推高其負債水平之外,富力地產會不會藉機變身成為“併購巨人”?這場豪華賭局的資本遊戲,又會給富力地產帶來怎樣的連鎖反應?

  據瞭解,中國內地多家券商一致看低此次併購。具體情況如下:

  今年3月,中銀國際把富力地產評級降級為賣出;5月,申萬宏源維持富力地產減持評級。需要指出的是,8月22日,富力地產報收16.28港元,大漲9.70%。

  與此形成鮮明對比,香港有關研究指出,通過併購進來的77家酒店增值空間頗大,甚至“貴如家珍”。

  那麼,77家酒店為富力增值空間究竟多大?

  據港地有關研究指出,交易完成後,富力可以把330億的賬面值直接放入資產負責表,在2017年底可以實現至少130億增值利潤;賬面值由2016年底的444億人民升值30%至574億,即每股增加約港幣5元。

  而且,由於賬面值增加基數增大,可以抵消新增的負債,因此淨負債比率反而從收購前2016年底的174%降到166%。不過,這些都是賬面富貴,讓報表好看點而已,富力真正從這交易獲得的增值遠高於此。

  富力自2007年開始經營酒店業務,在2011至2016年間收入年度化增長12.5%。其中,持續營運酒店14家,另有9家正在建設中。接盤萬達酒店後,富力一躍成為全國最大的五星級酒店集團。

  頗有意思的是,在8月22日召開的富力地產業績發佈會上,富力地產董事長李思廉的一番話耐人尋味。李思廉說,“實際上,萬達77間酒店歸屬於業主的利潤8.73億元,富力的中長期目標是實現15億元利潤。”

  此消息一經披露,業界嘩然。如果這77間酒店資產真正能實現15億元的利潤,那麼這筆資產無疑將在資本市場獲得巨大增值空間。

  “分拆上市”為時尚早?

  不過,對於業界目前流傳富力酒店會分拆上市,深圳一位地產分析師直言:“現在談分拆為時尚早,分拆也沒有這麼容易。”

  深圳一家券商下屬的首席房地產行業分析師對華爾街見聞表示,富力用6折的價錢買下萬達酒店,這個交易體量對萬達本身是有較大損失,但對接盤者富力“反而是利好”。

  實際上,萬達酒店體系的含金量很高,一瞬間就能促使富力地產成為中國最大的酒店管理機構;而且用這麼划算的價格出讓,這對富力前景有著不可估量的影響,因此會大幅提升富力的業績增值空間。

  李思廉說,“對於酒店規模擴張暫時沒有大的計劃,未來會通過資產管理的方法,然後再配合現有的酒店管理者,把它管得更好。”

  對此,一位券商房地產業分析師對華爾街見聞表示,酒店資產彈性非常大,所謂資產管理的方法包括上市融資、資產證券化。如果富力能踩對時點,很好地利用酒店資產,就能出現美國式的酒店業輝煌。

  當然,也有機構看好富力此次收購。8月8日,花旗報告稱,萬達酒店資產每平方米作價僅6100元,甚至低於現時地價,加上毋須資本開支,是一次難得的機會。富力地產可能一夜之間改變商業模式,增加可持續收入,因此,將富力目標價由14.6元升至18.88元,評級“買入”。

  需要指出的是,8月22日,富力地產報收16.28港元,大漲9.70%。

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