樓盤供應量成交量雙雙下降
2017年04月07日07:33

受限購政策的影響以及市場觀望情緒的蔓延,東莞住宅成交量明顯下降。南方日報記者 孫俊傑 攝

進入4月,不少樓市調研機構發佈東莞樓市第一季度數據。在剛剛過去的三個月,受限購政策的影響以及市場觀望情緒的蔓延,東莞住宅成交出現了一個“小寒春”,從供應和需求來看都出現了下滑的跡象,價格環比出現滯漲,但同比仍上漲近四成。

此外,東莞市有關部門在3月下旬也發佈了樓市“限價令”,並於當月底出台了細則,限製開發商隨意漲價。

而從土地市場上來看,一季度的土地供應同樣低迷,商住地僅有一宗成交。而隨著中堂地塊的中止出讓,東莞的商住地將面臨連續4個月的“斷供”。

關鍵詞1 供需

成交同比回落 價格環比滯漲

根據合富輝煌東莞研究部所發佈的2017年第一季度樓市數據,東莞的樓市供應量和成交量都比去年同期有所回落,一手住宅簽約均價15810元/平方米,雖然環比去年第四季度微降2%,出現滯漲的情況,但比去年第一季度仍上漲37%。

在今年的前三個月,新房供求雙降,房價環比微降。其中,一季度東莞的住宅供應量和簽約數分別為9378套和9458套,分別同比減少43%和減少62%。

如果和2016年第四季度相比,今年一季度的供應量下降幅度更為明顯。數據顯示,去年第四季度的一手住宅供應套數為18791套,今年一季度的供應套數環比下降50%。

而從價格方面來看,今年一季度一手住宅簽約均價為15810元/平方米,環比去年四季度微降2%,同比去年第一季度上漲37%。

今年開年前兩個月東莞樓市表現一般,直到3月成交出現回暖,成交量創過去5個月以來最高。據悉,3月一手住宅供應4087套,環比增加102%,簽約5194套,環比增加258%,均價16024元/平方米,環比微漲3%。

東莞中原研究部分析認為,隨著春節假期的漸行漸遠,項目來訪量逐漸增加,再加上“兩會”後對粵港澳大灣區規劃的良好預期,東莞樓市熱度出現升溫之勢。“但與此同時,多城市樓市調控加碼,東莞的政策調控預期也逐漸上升。開發商紛紛抓住這個‘兩會’利好、政策加碼之前的窗口期推貨跑量,推貨熱情高漲。”

如果以半年的去庫存時間平均數來看,東莞自2015年9月開始至2016年11月,去庫存時間均低於5個月,但隨著東莞限購政策逐漸發揮作用,這一數字在去年年底發生改變。

截至今年3月底,東莞一手住宅庫存面積約335萬平方米,按過去兩個月、三個月和半年的平均庫存消化速度,東莞一手住宅的去庫存週期分別為9.3、9.7和8.1個月,總體來說仍處偏低水平。

此外,在剛剛過去的一季度,房企市場集中度快速上升。過去三個月,東莞銷售前十房企市場占有率達58%,較去年同期的42%大幅增加16個百分點。其中主要變化在於第1―2名,第3―10名市場比重變化不明顯。

其中,碧桂園與萬科的市場占有率達四成,2017年第一季度碧桂園以48.6億元,22%超高占有率,代替萬科成為東莞銷冠。萬科地產以約35.6億元、16%占有率排名其次。兩家房企市場比重高達38%,而在一年前這一比重僅16%。

關鍵詞2 政策

“限價令”利於行業健康穩定發展

繼3月21日公佈樓市限價政策後,東莞市發展和改革局、市住房和城鄉建設局、市房產管理局於當月29日夜間發佈了《關於加強新建商品住房銷售價格備案管理的通知》(以下簡稱《通知》),對“限價令”中新房首次備案進行了明確說明,規定新建商品住房項目首次申報房價備案的,申報均價應不高於前三個月當地鎮街(園區)同類型新建商品住房銷售均價的20%(含);高於20%的,須提交備案價格申報說明。

根據《通知》,開發企業應根據項目土地費用及建安成本等因素合理確定申報備案價格。新建商品住房項目首次申報房價備案的,須以幢(棟)為單位申報,申報均價應不高於前三個月當地鎮街(園區)同類型新建商品住房銷售均價的20%(含);高於20%的,須提交備案價格申報說明。

項目住房類型按每幢(棟)套均建築面積分為三類,分別為:小於90(含)平方米、90-144(含)平方米和大於144平方米。

提交的備案價格申報說明應詳細列明申報價格的構成情況,包括項目土地費用、建安成本等。開發企業可同時提交周邊同類型在售項目備案價格信息等情況進行輔助說明。

對高於規定均價申報價格又不能作出合理說明的,發改部門可暫不辦理房價備案,住建部門可暫不核發預售許可證或暫不辦理現售備案證書。

根據《通知》,對同一套房屋,開發企業調高備案價格幅度超過2017年3月21日前最後一次備案價格5%(含)的(3月21日前未備案的,以首次備案價格計),東莞發改部門可暫不辦理房價備案,房管部門可暫不予以辦理網簽系統錄入房價的變更。

而已辦理銷售價格備案的新建商品住房項目調低備案價格的,間隔時限由原規定的2個月縮短為20天,調高備案價格的,間隔時限由原規定的2個月延長至90天。開發企業取得發改部門房價備案回執後,須在10個工作日內到住建部門辦理預售許可證或現售備案證書,逾期將不予辦理,開發企業需重新到發改部門申報房價備案。

對於新公佈的細則,業內人士普遍持肯定意見,認為“限價令”長遠來看利好東莞樓市的健康發展。

“新政策可以有效地約束房價短期過快上漲行為,但不影響房價的長線預期,即允許房價有一個合理的漲幅。總體而言,有利於東莞房地產行業的健康穩定。”合富輝煌東莞分公司發展研究中心總監李興旺說。

東莞限價令細則出台,並補充新盤備案價不得超過競品樓盤20%,對於該條細則補充,天為研究中心認為,主要是提醒開發商合理定價,讓開發商能夠充分結合市場和自身情況,更加精準理性定價,讓東莞的房價回到更加理性的位置上來,這也是給購房者吃了一顆定心丸。

關鍵詞3 土地

一季度僅成交一宗商住地

隨著2016年土地出讓量價齊升的落幕,2017年東莞推地節奏一再放緩,第一季度總體供應量繼2012年曆史新低後再次跌入冰點。今年前三月全市供應面積約89.0萬平方米,比2016年第一季度供應面積減少約102.2萬平方米,同比下降53%。

2017年第一季度全市共成交12宗地塊,成交面積約82.6平方米,創曆史新低,同比下降49%;第一季度成交金額約35億元,同比上漲24%;2017年第一季度樓面地價約4237元/平方米,同比上漲146%,由於第一季度商住用地高溢價成交直接推高樓面地價,導致整體樓面地價漲幅明顯。

第一季度全市掛牌供應的土地類型包括工業用地、商住用地科教用地,其中第一季度供應地塊主要是以工業用地為主,其供應面積約56.6萬平方米,占總供應面積的64%;其次為科教用地,供應面積約24萬平方米,占總供應面積的27%;最後為商住用地,供應面積約8.4萬平方米,占總供應面積的9%。

2017年第一季度全市僅供應了2宗商住用地,約8.4萬平方米,同比下降65%;第一季度全市僅成交了1宗商住用地,約7.3萬平方米,同比下降69%;成交金額約29.2億元,同比上漲103%;商住用地持續高溢價成交導致樓面地價大幅上漲,同比上漲358%。

政府一再放緩推地,供應不足製約成交,各大開發商紛紛高額搶地補倉。第一季度中,成交的商住用地為東莞首次採用“限地價+競配建”的出讓模式,但從效果層面來看,該方式並未能從根本上解決高地價問題。

新政策一方面對土地市場做出結構優化,加大商品房用地供應與地塊“處閑”力度,加快土地開發與商品房上市,旨在減緩樓市房價過快上漲;另一方面新政對土地供應條件也提及將會採取“限價地+競配建”等新型房地產用地交易方式,嚴控地價過快上漲。

值得關注的是,原定於4月7日拍賣的中堂地塊,出讓也在最後一刻中止。這宗編號為2017WG002地塊位於中堂鎮107國道東泊路段旁,南潢路與莞穗路交會處,地塊北臨主幹道G107國道,連接莞穗路、江南大橋,由莞穗路可快速到達鎮中心,南潢路西行可前往鄰鎮麻湧鎮,東行進入中堂IT電子產業區,交通十分便利。

4月5日下午,東莞公共資源交易網的中堂商住地招拍掛頁面正式出現中止字樣,意味著東莞4月招拍掛商住地將繼續斷供。

5月,東莞民生用地僅一宗汽車加氣站用地出讓,商住地塊依舊無掛牌,這意味著東莞商住地斷供期將長達4個多月。

有業內人士分析,東莞商住地“斷供”或為調整供應節奏。

3月21日東莞出台了最新的房產調控政策,其中第一條即為調整土地供應結構,根據市場需求變化適時調整土地供應計劃,在商品住房供應偏緊、庫存量較少的區域,增加住房用地供應量;在商品住房庫存量較高的區域,控製住房用地供應量。

南方日報記者 龔名揚

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