中原施永青與名士林少洲 | 觀點年度記憶之領袖篇
2017年01月22日00:40

2017觀點年度論壇即將到來之際,我們將重溫過去一年曾經近距離接觸和深度交流的一批中國房地產企業家,他們的思考、他們的探索、他們的觀點,會對整個行業產生怎樣的影響?

2016年已經成為過去,無論有收穫、有成就,還是有經驗、有教訓,都成為記憶中的一種財富。

每一年,中國房地產的起落曲線都不同,但向前發展的趨勢無可阻擋。每一年,都有無數人在行業中沉浮,殫精竭慮,或謀一時、或謀全局,有所得、有所失。

一直以來,我們都想知道中國的房地產企業家如何認知行業、掌控企業,他們會用怎樣的視野來詮釋自身的行動與思考。

無論如何,房地產行業需要領袖,領袖的意義在於他們的命運成為詮釋時代進程的符號,這是一種財富。

2017觀點年度論壇即將到來之際,我們將重溫過去一年曾經近距離接觸和深度交流的一批中國房地產企業家,他們的思考、他們的探索、他們的觀點,會對整個行業產生怎樣的影響?

當他們的故事放置於中國房地產發展的宏大背景時,我們就擁有了不一樣的解讀中國房地產的路徑與模式。

這一週,我們從記憶中翻找出以下兩位企業家,重新閱讀和認知:中原集團主席施永青,以及陽光100行政總裁林少洲。

施永青的對手和朋友

盛夏,香港。站在中環十字街頭,滿眼是新舊交替的摩天大樓;狹長的街道上,繁華摩登的商場食肆,忙碌嘈雜的攤販市場,以及行色匆匆的人們,訴說著它的繁忙和效率。

施永青的忙碌是從一大早便開始,花上一個小時寫一篇專欄的習慣,他堅持了十多年。

年近古稀之年的他,仍然時刻跟蹤著香港樓市與內地樓市的發展,最新更新的博客上依舊堅持發表對當前經濟的獨特看法。

相約在上午10點鍾的採訪,施永青分秒不差出現在辦公室門口。西裝、領帶、金邊眼鏡,這一身標準裝束讓施永青看上去神采奕奕。

沒有拘謹和客套的寒暄,施永青像老朋友一樣跟我們熱聊起來。睿智、從容、富有邏輯,在將近兩小時交流中,他臉上始終掛滿笑容。

或許正是因為他的樂觀主義,中原集團在過去的三十幾年間,始終在香港及內地的地產中介代理市場獨領風騷。

不過,過去一年房地產中介行業風起雲湧,原本退居幕後的施永青重新走回台前,帶領中原集團正在打一場守擂戰。

不緊不慢的語速,施永青用標準的港式普通話,給我們講述著他的朋友、他的對手的故事。

故事的開頭,從鏈家左暉說起。對於這位對手,施永青沒有避而不談,讓人驚歎的是他如此熟稔競爭對手的經營模式。

兩年來,隨著互聯網和大量資本的進入,地產代理行業的經營模式、競爭環境發生了巨變,左暉領軍下鏈家迅速崛起。其中,鏈家對中原的威脅,最直接的無疑就是急劇擴大的規模。

施永青坦言,中原在內地的市場占有率開始被對手蠶食,加上互聯網原因,對手不斷“燒錢”擴大規模。為了應對競爭日趨劇烈的市場,這就是他決定再次“出來參與決策”的真正原因。

“現在比我厲害,我承認這一點。”面對鏈家的來勢洶洶,施永青謙虛地笑了笑。

但鏈家開啟全國攻城掠地態勢,施永青並不看好,鏈家早年在北京的成功模式,只是“天時地利人和”下的一次奇蹟,現在要在內地其他城市複製仍有相當大的挑戰。

在施永青看來,房地產經紀行業產能是過剩的。他以上海為例稱,鏈家門店由年初300間開至現時1500間,但中原僅由400間增至500間。

現在,除了如何適應各擴張區域的市場環境外,利潤將是鏈家必需解決的難題,“如果純粹是做大規模,但利潤微薄的話,那隻能是撐得一時。”

“於中原而言,規模和盈利是雙軌並行,不能規模擴得很大,但沒有盈利,我們是很擔心這種事情發生的。”施永青稱,一開始中原就沒想過拚規模,都是希望自然成長,有盈利能力就慢慢擴張。

不過,施永青也強調,這並不代錶鏈家就是錯的,他們現在的打法就是先從規模入手,希望先取得規模效應。

與鏈家對戰,中原最大的實力就是現金流。“目前我們是盈利”,這就代表了不需要依靠外來的資金,可以自給自足,持久力會更強。

只有做到第一才有錢賺的房地產代理行業,來來往往之間,總有人要做墊腳石。

“在未來我們會很感謝現在來顛覆的人,沒有他們的顛覆,我們可能醒得慢一點。”施永青笑稱。

談到施永青的朋友,不得不提及的另一個人,是中原地產的聯合創始人王文彥。

1978年,29歲的施永青和同學王文彥各出5000元,創立中原地產公司。

彼時,香港國際金融中心地位開始確立,大批跨國公司來港設立分公司,加上地鐵修建計劃和“居者有其屋”計劃,人口增多,長江實業和新鴻基地產等一批地產巨頭崛起並上市,香港地產市場迅速繁榮。

兩人精準的市場預判力與專業的執行力,讓中原地產迅速發展壯大,從兩個人一張桌,發展到上千家分行、近6萬員工。

1992年,因管理理念不合,王文彥退出中原,做了在野股東。直到2015年9月30日,離開了23年的王文彥再次宣佈正式加入中原地產代理有限公司、中原(中國)物業顧問有限公司與中原(集團)有限公司三家公司的董事會,擔任董事一職。

但王文彥的回歸,卻成為了中原地產走向資本市場的最大阻力。

早在2004年,施永青就曾經公開宣佈,中原要在兩年內完成上市。但彼時,在中原地產內部,王文彥與施永青各持有中原45%的股權,王文彥並不讚成公司上市,中原地產的上市計劃也因此擱置。

2015年8月,中原集團重提上市計劃。究其原因,中原地產表示,刺激做此決定的是目前面臨的最大競爭對手鏈家。

“現在我們看到對手們正在利用資本搶占市場,而且獲取資金方面的能力較強,所以中原也不能太傳統,要敢於迎戰這個遊戲。”中原地產中國大陸區主席黎明楷曾表示。

但與兇猛的對手相比,曾經的創業夥伴意見相左更讓施永青痛心。

施永青此前表達了自己的不滿:“公司最需要資金時,王生都不願意幫公司,遲早要‘離婚’。”

不過,抱怨歸抱怨,基於房地產代理行業正處於競爭激烈狀態,施永青暫時將與王文彥的“恩怨”放在一邊。

雖然上市計劃擱淺,但是施永青依然信心滿滿:“那就慢一點上市算了,不上市,我們也可以生存這麼多年。”

林少洲歸來

2016年10月11日,林少洲久未更新的個人博客上發出了一篇新文章,題為“新徵程新使命”。文章的內容,是陽光100委任林少洲為行政總裁的公告。

半個月後,北京東三環光華路陽光100總部,觀點地產新媒體見到了新總裁林少洲。

49歲的林少洲,身著簡單的襯衣和西褲,戴著標誌性的細框眼鏡。25年風雲變幻的房地產從業經曆,似乎並沒有抹去他身上的書生氣質和理想情懷。

在中國房地產界中,他的故事有個與眾不同的開端:北大求學,奠定了他的學識基石;萬科起步,訓練了房地產業的專業能力;厚土創業,則開啟了他對文化與地產相結合的嚐試。

這些平台與身份的轉換之後,林少洲和陽光100選擇了彼此。

談及履新陽光100的原因,他的解釋是,骨子裡相同的價值觀讓他最終與陽光100走到了一起。就陽光100的文化基因而言,這個決定是意料之外,情理之中。

“當全世界都說中國是一個龐大的機會,我們在商業上做了很多準備,但是,我們在思想和文化上卻嚴重地準備不足。”林少洲曾寫道,傳承和創造,是一個呼喚中國文化的時代給予當代名士的機會和責任。

向文化地產進行戰略轉型的陽光100,或許讓他看到了一片能讓理想與現實共生的土壤。但這也意味著,等待他的是一個沒有成熟模式可以參考的轉型挑戰。

在外界看來,這是個冒險而艱難的嚐試,林少洲卻保持著信心。

從操盤重慶喜馬拉雅項目到陽光100集團層面的整體運營,林少洲顯然已經適應了新的工作角色。

光華路2號的陽光100總部,也隨著這位新任總裁的到來發生了變化。其中一個細節,便是十幾年未曾改動過的辦公室,已經被揭開了天花板。

裸露在牆面的管道網絡,近似於小小一方藝術空間的設計感,在工作場所中創造了一份更廣闊、更自由的新鮮感,瞬間給團隊帶來了新意和趣味。

關注創新與改變,活力與趣味,關注人們精神層面和內心感受的愉悅,正是林少洲對陽光100文化地產戰略方向的重心。

在他看來,文化地產的核心在於滿足人們對精神喜悅的追求,創“如果以人的快樂為核心,那你的市場就是剛需。”

按照陽光100的勾勒,文化地產的運作將憑藉對客群特徵的研究,尋找出未被滿足的需求點,把文化內容根植於項目,聚集人群形成社群,並以此為基礎搭建項目平台,向商業夥伴開放合作,鏈接新型商業形態為陽光100的客戶及消費群體服務。

林少洲以陽光100柳州窯埠古鎮為例解釋道:“陽光100做的是新的生活方式載體,不管是消費還是娛樂、創業還是社交,都能夠在這個載體上落地。當一個項目一年能夠吸引1000萬客流量時,流量本身就會產生價值。”

在陽光100的三季度會議上,戰略方向明確指向文化地產。用陽光100董事長易小迪的話來說,陽光100甚至不是在做商業地產,而是把過去的商業地產變成文化地產,變成時尚地標。

“這也是易總和我骨子裡的方向感。”創立厚土後致力於打造文化地產的林少洲,與易小迪不謀而合。在某個角度上,林少洲將這種共鳴歸為相似的背景,“我們都屬於讀書人出身”。

地產界的喧囂中,“讀書人”的標籤並不多見,但對林少洲而言,這既是人生底色,也是其步入社會時最單純的起點。

2015年年底,陽光100董事長易小迪與林少洲見面時,他們原本僅是想發起“一個銀行的事”。

原本已經打算離開房地產界的林少洲,在易小迪的邀請下,最終接手了重慶項目的工作。在重慶公司的工作顯現成效後,林少洲回歸到集團,開始接觸管理工作。

2016年9月,林少洲第一次以陽光100行政總裁身份亮相,對外講述陽光100的戰略轉型。

在文化地產的核心方向下,陽光100的產品線主要劃分為街區綜合體與住宅。林少洲並不否認,作為戰略突圍重點的商業街區回報週期較長,因此公司仍將會保持住宅的適當比例。

按照陽光100的規劃,以阿爾勒小鎮為代表的住宅產品線,將聚焦於青年群體在城郊的剛性置業需求。而商業街區產品,則需要靈活地視乎條件進行佈局。

在區域和項目的選擇上,林少洲有明確的想法:“商業街區在一線城市容易落地,但一線城市難就難在拿地。三線城市的選擇我們會更加謹慎,原則上更關注青年人口淨增長的城市”。

林少洲表示,珠三角、長三角以及北京、武漢、成都、重慶是陽光100積極拓展的區域。

除去戰略方向及產品線和項目的梳理,林少洲發力的重點也落在經營和管理層面。一方面在經營上更強調精細化,通過細分和創新銷售工作等手段提升團隊的戰鬥力,另一方面在管理中既鼓勵自覺,也建立獎懲製度,提高團隊的工作激情和活力。

“陽光100一直是比較溫和的風格,可能過去沒有完全地釋放團隊的戰鬥力,那麼現在會給予大家更多的刺激和不一樣的標準。”

談及業績目標,林少洲並沒有給出具體數字。他認為,陽光100的特點是按照內在邏輯和理念去做事情。

“房地產已經不是野蠻生長的階段了,我相信未來市場需要一些有自己節奏的公司,有自己的內功,有自己的特色,有自己清晰的模式。”

在這條路上,林少洲要面對的更多挑戰,可能還在前方。

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