布局大城市見收成 龍湖銷售有驚喜
2016年06月13日14:41
作者︰新傳媒文章 - 財經

上週五(6月3日)國務院辦公廳發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,有利於加快去庫存, 反映中央繼續支持房地產市場的態度。內房企業當中,龍湖地產(00960) 5月銷售創歷史新高,被市場看好。

雖然內地房地產市場的快速增長期已過,但一、二 線核心城市的優質資源仍供不應求,內房企業積極 轉型,優化資源區域結構,龍湖地產是成功例子。 根據龍湖於上週三(1日)公布的營運數據,集團今 年首五個月累計實現合同銷售金額302億元人民幣,按 年增加逾一倍;單計5月合同銷售金額為101.9億元人民 幣,按月增加57%;按年增加逾1.5倍。 管理層早前提出全年620億元人民幣合同的銷售目 標,今年首五個月,龍湖已完成全年目標的48.71%。 當中長三角地區佔5月銷售額比例最高,達59.8億 元人民幣;西部地區合同銷售額18.8億元;環渤海地區 則為14.9億元人民幣;華中及華南區域分別為1.3億及 7.1億元人民幣。

核心城市土地儲備充足

事實上,集團自2011年以來開始以「優土儲、強營 運、控成本、持商業、精團隊」為關鍵詞的戰略轉型。 優化土地儲備方面,對核心一、二線城市加大布 局,將投資重心集中在供求狀況相對更好的城市。 龍湖重點布局的九個核心城市,包括北京、上海、 廣州、杭州、南京、蘇州、廈門、重慶和成都,集團現 有土地儲備,可滿足未來逾六年的開發需求。 因在核心城市擁有充足的土地儲備,集團面對當前 的土地熱潮,不至於因拿地價格過高,影響未來的開發 利潤率。 摩根大通認為,內房市場未來五年仍然穩定,對一 線及大型二線城市看法正面;看好正在去庫存、而沒有 高價補充土地儲備的發展商,首選龍湖地產。 另外,集團的風險管控水平較高,雖然人民幣去年 升勢逆轉,但集團提前運用金融工具對沖匯率風險,去 年因外債產生人7.7億元人民幣匯兌損失,但同期錄得 6.1億元人民幣對沖收益,抵銷大部分損失。 集團融資成本持續下降,2015年底綜合借貸成本 進一步下降至5.74%,僅略高於兩家內房國企中國海外 (00688) 和華潤置地(01109) 。 隨著集團今年繼續以低成本發行人民幣境內債券, 融資成本有望進一步下調。 隨著集團向核心一、二線城市集中布局的優化調整接近尾聲,過去在投資物業上的投入也漸入收成期。截至去年底,集團已成功布局西部、華北和華東三大區域,持有天街、星悅薈及家悅薈三大系列商場,累計開業商場17個,開業商場面積近150萬平方米,商業整體出租率95.9%。

商業投資漸入佳境

集團去年新開杭州和成都的天街商場,投資性物業稅前收入達15億元人民幣,按年增加61.5%;毛利率達70.8%。其中,去年開業的杭州金沙天街開業當天招商率高達99%,開業率97%,當天到場客流達15萬人次;成都金楠天街開業首三日購物中心客流量近百萬人次,營業額突破3,000萬元人民幣。至於集團在建商業項目共有九個,建築面積達115萬平米,預計未來三年投入營運。龍湖地產副總裁宋海林表示,未來五至十年,龍湖每年將以集團年銷售回款10%為上限,用作商業投資。據集團管理層的計劃,從今年起每年將開業新商場兩至三個,並以「天街」為主品牌,聚焦一線及主流二線城市的交通要地,在項目規劃、業態組合、場景營銷、服務體驗等各方面將持續創新。按照集團的開業節奏,北京大興天街、重慶時代天街三期、上海虹橋天街將於今年開業;重慶源著天街、杭州濱江天街、蘇州獅山天街、重慶U城天街二期;上海寶山天街計劃於2017年開業。到2017年底,龍湖將開業商場約25個,開業總面積增至近250萬平方米。預計2016年集團投資性物業收入將達20億元人民幣;2017年將達25億至30億元人民幣,為集團提供穩定收入和增長。走勢上,週一(6日)龍湖股價裂口下跌,跌穿20天線後於9.7元見底;投資者可於9.9元買入該股,目標11元;跌穿9.5元止蝕。

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