戰略轉型奏效上實城開突圍
2016年04月23日08:00
作者︰新傳媒文章 - 財經

上海市早前實施地產新政遏抑房地產非理性過熱,惟最新樓價數據顯示,一線城市仍熾熱,內房市場仍繼續 回暖。業績持續改善的上實城市開發(00563) ,手持大量核心資源,重點發展一線城市的戰略初見成效, 價值有望獲得重估。 雖然內地一線城市有多項調控快速上漲樓價的措施出台,但內地主要城市樓價持續上升,一線城市更繼續走高。週一(4月18日)國家統計局公布,3月70個大中城市新建商品住宅按年上升的有40個;按月比較,樓價上升的城市有62個。四大一線城市中按年升幅最大為深圳,近62%;上海升25%;北京及廣州分別升16%及15.2%。 上海為重點發展城市 以上海為大本營,同時掌握大量廉價、稀缺的一線城市核心地段土地的上實城開,將直接受惠內地樓市回暖,近期亦動作頻頻,惹資本市場關注,其潛在價值亦獲得重估。目前,上實城開的項目廣泛分布於上海、北京、天津、重慶、西安及長沙等十個一、二線城市,擁有19個地產項目。2015年集團選擇性退出三、四線城市,收窄戰線,通過先後出售多個規模效益較小、週期較長的項目,得以集中資源開發更具經濟效益和升值潛力的項目,加快向剛性需求住宅及經濟發展成熟的一線城市,以及長三角區域布局,以上海為重點發展城市。去年集團與上海閔行區政府組建公司,負責梅隴鎮部分「城中村」的一、二級聯動開發,項目旨在推進新型城鎮化建設,提高土地集約利用。過去數年,上海土地投標競爭過熱、地價大漲,而「城中村」令集團以合理價錢獲取土地資源,勢將增加集團成本優勢。除專注於一、二線城市的布局外,集團還不斷加碼商業物業的持有比例。截至去年底集團持有投資性物業建築面積近64.4萬平方米,整體租金收入按年升47.3%至6.96億元。集團將加速調整升級於2014年9月收購的上海世貿商城,預期未來租金收入將可大幅上升。集團希望三至五年後,商業物業資產佔比可大幅提升至三成。集團在上海持有多個優質重點城市綜合體發展項目,均處各大商圈核心位置,包括TODTOWN天薈、濱江城開中心及上海世貿商城等。 上半年業績可望大幅改善 為發展一線城市,上實城開近年積極展開合作。去 年9月夥新鴻基地產(00016) 開發上海鐵路上蓋項目; 12月再與平安不動產簽署戰略合作協議,相信可對集團 產生協同效應。 集團日前公布與上海電力建設及中國電建地產集團 簽署合作框架協議。根據協定,三方將發揮各自優勢, 聚焦上海及內地一線城市與長三角地區重要城市,共同 尋求優質房地產投資機遇。 上海電建是一家現代化大型綜合施工企業,於上海 擁有豐富土地儲備,與電建地產同為中國電建集團的成 員企業和房地產板塊發展平台,核心業務是經營開發房 地產,涉及土地開發、房地產開發及物業管理等業務。 上實成開截至2015年底止年度實現收入約38.72億 元,按年下跌50.2%。收入下跌是由於集團很大部分在 建項目屬投資性物業,故竣工交付住宅樓房較少,連帶 收入一併減少。 期內受惠於出售河北省燕郊及珠海市淇澳島項目的 一次性收益,純利按年大升221%至5.17億元。預計隨 著多個住宅項目銷售的入賬,集團今年上半年業績將大 幅改善。 另一個備受關注的股價催化劑,是上實系 的國企 改革進程。 據上海實業控股(00363) 的提案,重組將於明年 中完成。雖然暫時未有重組細節,但可預見無論結果如 何,上實城開均有望因重組獲得注資或重估而受益。 走勢上,週一該股股價突破早前逾一個月橫行區, 以「大陽燭」升至1.64元,飆高逾一成,直逼250天線。 可候1.53元買入,目標1.9元;跌穿1.2元止蝕。

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