核心物業租金有起色 冠君派息見底回升
2016年04月02日15:00
作者︰新傳媒文章 - 財經

年初港股出現大調整,資金隨即轉投高息股,冠君產業信託(02778)亦獲得支持。因為市場洞悉冠君整體租金收入將會有顯著增長,冠君副行政總裁王家琦亦期望,今年每基金單位分派可以見底回升。 集團現時持有花旗銀行廣場及朗豪坊,坐擁樓面面積達293萬平方呎。花旗銀行廣場所在地為美利兵房舊址,早年重建為樓高47層的花旗銀行大廈、樓高37層的中國工商銀行大廈及零售商舖組成,涉及126.8萬平方呎可出租樓面。 三週內租出逾十萬呎 翻查去年集團業績公布,花旗銀行廣場出租率由75.4%,增加至91.2%。換言之,出租率增加15.8個百分點,涉及20萬平方呎樓面。故集團指出,去年下半年該物業整體租金收入見底回升。花旗銀行廣場雲集大量中、外金融機構。惟大租戶花旗銀行2014年底尚未落實續租,當時市傳租約到期後花旗銀行不再續租。王家琦笑言:「有意進駐的租戶採取觀望態度。惟隨著花旗決定續租,意味租金再無下調空間 ,有意進駐的租戶馬上簽約,結果花旗銀行廣場在三個星期內租出十幾萬呎。」據王家琦透露,這些新出租樓面,去年下半年才起租,而新租約呎租約70至80元水平。翻查資料,去年花旗銀行廣場獲彭博租用40,000平方呎樓面,呎租為80元。全球管理資產規模最大的資產管理公司貝萊德(Blackrock)則承租逾60,000平方呎樓面,呎租為75元。興業銀行亦租用花旗銀行廣場十樓全層,涉及樓面15,000平方呎,呎租高達110元。由於新出租樓面去年下半年才起租,估計新租約可額外貢獻1.7億元租金收入,意味今年整體租金收入至少可增長8%,至22.3億元。2006年上市至今,集團整體租金收入最高年度為2014年的20.8億元(見下圖)。換言之,今年集團整體租金收入有機會再創另一高峰。展望今、明兩年,花旗銀行廣場勢可繼續加租。因為今年該廈尚有1.8%樓面可獲租金檢討,業主可調整現收租金。 中資機構撐起租市 「哪有可能在中環覓得呎租在100元以下的甲級商廈?」王家琦解釋:「因為面子悠關,中資機構一定要在中環設點,成為中環租金高企的原因;否則,在鰂魚涌落腳,將會相當無面。「此外,現時搬遷寫字樓非常昂貴,銀行搬寫字樓及裝修成本相當於每平方呎25至30元。普通辦公室的搬遷成本為20至25元。」所謂一動不如一靜,租戶寧願接受大幅加租。除花旗銀行廣場外,主打本地消費的朗豪坊亦錄得相當不俗的租金加幅。王家琦坦言,商戶如要繼續租用朗豪坊,大部分情況須接受加租,加幅介乎單位數百分點至超過20%。此外,集團亦因應消費者需求逐步重組租戶組合,以鞏固整體租金收入增長。之前「自由行」旅客喜歡購買手袋及鞋類。惟近年其消費意欲減慢,於是朗豪坊換走相關鞋舖,轉而引入馬莎食品專門店。由此看來,花旗銀行廣場及朗豪坊可繼續加租,不但整體租金收入可以再創新高,每基金單位分派有望見底回升。去年集團每基金單位分派為0.1985元(見左下表), 市場預期今年每基金單位分派為0.216元,按年上升8.8%。除整體租金收入增長有餘未盡,今年每基金單位分派增長有保證外,花旗銀行廣場亦有估值重估效應。因為地政總署將中環美利道停車場大廈納入2016年4月至2017年3月賣地計劃。王家琦指出:「此地為兵家必爭,下半年將會推出,估計該地皮出售後花旗銀行廣場估值會顯得更低。」由於該幅地皮位置與花旗銀行廣場相距不遠,估計地皮作價對花旗銀行廣場估值極有參考價值,可成集團基金單位價格上升的另一催化劑。

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