零售嚴冬 高檔收租股宜撤退
2015年09月26日10:00
作者︰新傳媒
預計內地旅客持續減少來􎈰消費,將令零售舖 租下滑。(圖為九倉旗下時代廣場,林浩賢攝)

近月多間大行下調本港經濟增長預測,市面上亦見舖位劈租潮,旅客數字持續下跌,零售市道正式進入寒冬。過 去十年受惠「自由行」穩定增長的收租股已成強弩之末,其中主打高檔零售商場的九龍倉(00004) 現疲態,投 資者不宜沾手。

今年9月以來不少大行發表報告,唱淡本港經濟。瑞銀報告預測,本港2016年經濟增長只有1%,為2009年以來最低,主要是由於港元強勢,對香港經濟有重要影響。瑞銀認為,港元跟隨美元轉強,不單令出口受損,旅遊、酒店及餐飲業更是首當其衝。雖然如此,瑞銀認為香港明年全年出現經濟收縮的機會不大,但經濟增長將會持續放緩。亞洲開發銀行亦調低香港增長預測,由2.8%下調至2.4%;明年預測則由2.9%降至2.7%。

自由行光環褪去

事實上,「自由行」的光環受打貪、內地經濟增長不再;加上近年爆發的中、港矛盾,本港整體旅客數字連番下跌,8月按年跌幅為6.6%;其中內地旅客量在7月挫9.8%;8月續跌7%。瑞銀又預料,目前至2017年底,本地優質商場零售物業租金跌幅或高達25%,料內地「自由行」在港消費力將不會高速增長,其消費貢獻將由2014年高位42%降至較低水平。不少核心購物區商舖出現劈租潮,業主在續租時願意大幅減租40%至50%,惟旺區空置「吉」舖仍湧現。過去七年,本港零售商舖租金的複合率均增長率為7%;零售銷售額則升10%。以九倉旗下的時代廣場和海港城為例,以往租金在銷售額帶動下升幅強勁。當中一半銷售額均來自內地旅客,預計內地旅客將持續減少來港消費,以及本地需求緩慢增長,將令零售舖租下滑。因此瑞銀將九倉評級由「中性」下調至「沽售」,主要由於業務側重於高端零售物業,受累本港零售市道疲弱。今年上半年九倉旗下兩大黃金商場海港城及時代廣場的零售額按年跌7%及9%;上半年本港整體零售銷貨值下跌1.6%,其中奢侈品零售額大跌15.9%。因此九倉旗下商場跌幅較整體零售市場為大。

王牌商場零售現倒退

過去十年,海港城零售額增幅持續跑贏整體零售表 現,自從2013年內地大力反貪及限制「三公消費」,令 海港城的知名品牌商戶生意大受打擊。 海港城2013年零售額增長已見放緩至10%,是近十 年來首度低於整體零售增長。 加上期間當局收緊內地旅客「一簽多行」,以及示 威反水貨客遊行頻繁,進一步打擊零售業,令海港城零 售額轉向倒退。 奢侈品牌Gucci母公司早前直言,若香港區生意未 見改善,而店舖不獲減租便考慮關閉。 雖然海港城上半年基本租金上調逾8%,但商戶􎯉業 額分成收入下降,尤其是奢侈品商戶。 主席吳天海亦曾表示,是次零售業遇到的打擊來得 快且急,集團需時調整租戶組合。 相比􎑊同類型商場,如希慎興業(00014) 及太古 地產(01927) 旗下均持有高檔零售商場項目,不過, 兩者除商場外,物業組合中仍有寫字樓業務,因此商場 的盈利貢獻比例相對較低。 而本地寫字樓物業的租務前景較穩定,近年愈來愈 多中資金融機構及企業,對中環等核心商業區的租務需求強勁,有利希慎及太古地產旗下位於銅鑼灣及港島東優質寫字樓物業組合的出租率及租金表現。此外,九倉近年於內地大展拳腳,上半年內地綜合收入增加26%至65.62億元,綜合􎯉業盈利上升35%至􀂠11.34億元。上半年已簽約銷售額增加16%至103億元人民幣,佔全年目標的47%。雖然集團有意將發展地區收窄,集中至一線及二線城市,惟現時三線城市仍有庫存待銷。

成􎑸寫字樓租務欠承接

另外,集團上半年內地投資物業的收入增加34%至11.21億元。其中成􎑸國際金融中心(IFS)貢獻可觀,商場收入上升85%,達3.04億元人民幣。不過,花旗月初發表報告指,其成􎑸IFS寫字樓空置率達六成;加上成􎑸自2012年第二季至今,寫字樓租金持續放緩,當地甲級寫字樓的庫存已達248萬平方米,反映IFS寫字樓租賃或欠承托。雖然九倉現時估值便宜,市賬率僅0.5倍;加上有逾4厘回報,惟未來幾年租約陸續更新後,相信業績倒退情況會日漸明顯。加上內地發展未見暢順,收入佔比仍追不上零售,香港經濟前景暗淡,相信九倉未來幾年仍無運行。

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