日前金管局公布最新數據，2018年第四季錄得262宗新增的負資產個案，涉及金額11.89億元，是七個季度以來首次「零的突破」。新聞一出，立即引起一陣恐慌，其實很多香港人也曾經歷過負資產，不過隨?近年樓市不斷攀升，負資產在近年已經少有聽聞，雖然現在負資產重臨，事實並沒有想像中可怕。「負資產」一詞，意思

上回提到近十年政府以不同「辣招」應付樓市升溫，包括收緊按揭成數及增加稅收等，無奈仍難阻樓價拾級而上，令大部份香港市民上車無望。根據筆者的分析，樓價只升不跌可歸根於以下幾個原因：（一）銀行水浸，供求失衡自美國於2009年起推出量化寬鬆（QE）政策，全球大量印發銀紙，熱錢充斥市場，不少人選擇購入物業。2

十年前的今天，即2009年，香港的樓按市場上悄悄地起了一場革命，不知不覺間影響我們十載，期間樓市不斷反覆向上，因此政府自2009起推出了一系列的「辣招」應市。十年來，「辣招」到底影響了我們多少？十年間的樓按市場又如何發展？現在我們一起來回顧一下。要數2009年發生的大事，相信大家對次按危機仍然記憶猶

要完成一宗物業單位的成交，從睇樓、簽定臨時買賣合約、雙方律師樓處理文件、銀行審批按揭、以至等待入伙等，當中的細節相當繁瑣，過程快則兩至三個月，如涉及一手物業的樓花，成交期更有可能達至兩年或以上，因此能夠成功置業或者出售物業都是一件值得慶賀的事。但萬一不幸地，交易中途買賣雙方的其中一方離世，那麼交易還

隨著時代的轉變，「立遺囑」已再不是禁忌的話題，相反，現時大部份香港人都擁有不少財產，包括儲蓄、物業、股票、珠寶等等，立遺囑可預早安排未來遺產的去向，免卻很多不必要的麻煩與爭執，現在來剖析一下其中一種－遺產物業的注意事項。一般來說，當死者離世後，他／她或會遺下一些財產（包括不動產和可動產），亦稱遺產。

早前某熱賣新盤開售，有婆婆以98歲之齡購入約1,500萬元的三房單位，成為全城熱哄哄的新聞，筆者亦收到不少有關高齡人士承造按揭問題的查詢，相信很多人都不清楚，究竟以婆婆的資格能否承造按揭？老人家打算置業有什麼地方需要注意？自政府2016年11月更改從價印花稅(AVD)稅率的規定，除了首次置業的香港居

題目：2019年樓按市場前瞻文：經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓踏入新的一年，祝大家身體健康、新年進步！上週跟大家回顧了2018的樓按大事，而美聯儲上星期再加息1/4厘後，香港銀行暫未見跟隨，大家都很關心未來的樓市走勢，今次將列點筆者對今年樓按市場的看法：1.        負面因素有限 樓價5%上落空

2018年樓市反覆，首半年仍然處於大旺市，踏入下半年起，樓市受多方因素影響終見轉角。同樣地，按揭市場亦不平靜，年內銀行終展開加息步伐，結束12年來未加息的局面。讓我們從以下幾點回顧今年樓按市場的發展： 1.        樓花表現比去年遜色 相反現樓回升今年樓價從高位回落，根據差餉物業估價署最新的數

樓市正式進入跌浪，近月銀行對單位估價更見謹慎，報導連日指出不同屋苑的估價亦錄得下跌，而且每間銀行的估價亦有出入。大家可知，為何各間銀行的估價不一？估價是否真實反映市況？如何才可獲得較高的估價？銀行估價，一般都是委託估價行為物業作出估值，其考慮因素甚多，例如相同屋苑類近單位的最近成交價、物業質素、座向

早年新盤暢銷，發展商為買家提供多種付款方式，除了即供及建築期付款方法之外，還有不同的發展商按揭計劃助買家輕鬆置業。但當「蜜月期」過去，選用建築期付款的買家有可能要面對「抬錢」上會和利息支出大增的難題。試舉一個例子，三年前開賣的環海‧東岸，提供1,008伙主打細單位，現在已臨近入伙階段。當年此樓盤相當

自香港樓價有回落的趨勢，不少市場人士促請政府「減辣」，包括放寬壓力測試、按揭成數及印花稅等等的「辣招」。終於，財政司司長陳茂波日前開腔，表示倘樓價持續下行，或會考慮適當放寬逆周期監管措施。回顧政府的「加辣」進程，按揭成數自2009年起不斷收緊，由當年第一輪樓按措施開始，即2,000萬元以上物業按揭上

早前資助房屋小組委員會正式通過修訂，將居屋及綠置居的禁售期由5年增至10年，並於2019年生效。不過，正待攪珠的今期新居屋，包括長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑、東涌裕泰苑及和將於下月接受申請的長沙灣綠置居麗翠苑仍不受影響。禁售期的意思，即申請人需在既定年期內，不可透過補地價的方式將單位於公開市場內轉讓。以

上回提到在樓市下行的情況下，部份打算置業的人士對後市持觀望態度，甚至擱置買樓計劃「轉買為租」，因此預料短期內租屋需求仍有上升空間。但無論身為業主還是租客的你，在租賃市場上均面對不同程度的風險。上回已解構了業主在租務市場上有可能遇到的風險，今回則以租客的角度出發，探究租樓時需要注意的事項。※了解自己所

根據差估署最新公布數據顯示，樓價指數已連續下跌兩個月，九月份住宅樓價指數最新報388.8點，按月跌1.4%，累計跌幅為1.5%。相反，租金指數錄得按月升0.6%，最新報197.8點，連升8個月，累積升幅達到5.5%，創出歷史新高。租金指數仍然向上的原因，可以歸納於兩個因素。第一，近日樓市出現下調，令

大家最近若有留意地產新聞，都不難感覺到樓市正在降溫，因為基本上每天都可以看到二手估價不足、成交額下跌、銀主盤及負資產趨增的消息，而最近幾個一手樓盤的銷情亦未見以往般群情洶湧。樓市負面消息不絕於耳，最近筆者收到不少查詢，問及在樓價下行的情況下，會否導致負資產及銀主盤增加，現在試著與大家一起探討。首先，

日前，行政長官林鄭月娥在發表最新一份施政報告中，再度表示深切關注香港的房屋問題，而覓地以增加房屋供應為本屆政府的一大重點。因此，施政報告內提出新計劃「明日大嶼」，以大規模填海方式以增加東大嶼山的土地供應，並建造合共約1,700公頃的多個人工島，可用作興建26至40萬個住宅單位，供70萬至110萬人口

美國聯邦儲備局（美聯儲）於本港9月27日凌晨時份結束一連兩日的議息會議，及後正式宣佈再次加息1/4厘，此乃美聯儲自2015年12月開始，第八次加息1/4厘，合共已加息兩厘。而本港的加息情況，亦是全香港市民最關注的議題，一如市場所預期，本港銀行亦於同日宣佈調升最優惠利率（P），並由龍頭銀行匯豐牽頭，加

BVI，英文全稱為「British Virgin Islands」，中文名字是英屬維爾京群島。而BVI公司，是全球最受歡迎的離岸公司之一，在香港亦有不少投資人士選擇在該地開設公司，亦衍生出以此類型公司投資或持有本地物業的情況。不過，作為境外註冊的BVI公司隱密性十分高，公司的各種資料完全不公開，即是

繼上月各大銀行紛紛調高按息，再有銀行宣布調高港元活期儲蓄存款利率，銀行近日對息率動作多多，的確反映了一個現象，就是銀行資金較以往緊張，特別是銀根較少、存款基礎較窄的中小型銀行。他們很想加息，但始終不敢輕易地調升最優惠利率（P），或可以說，不敢牽頭加P。調高按息，雖然只對新造按揭客戶有影響，但亦變相為