一如市場所料，上月底美聯儲宣布減息0.25厘，是近11年後再次啟動減息，而香港銀行暫未跟隨，維持最優惠利率（P）不變。根據美聯儲委員於會後的聲明，當局會密切留意美國經濟增狀況，以考慮息口的調整步伐。不過，日前中美磨擦再度升溫，美國總統特朗普再推新一輪關稅，並將中國列為「匯率操縱國」，中方亦立即宣布停

筆者於上一篇專欄內分享了香港上半年的樓市及按揭市場的看法，2019的上半年，不論樓市及按揭市場均有明顯轉勢。從外圍經濟因素、美國聯儲局減息機會，到本港的政經不穏定，綜觀形勢觀望，詳細分析按揭市況的變化與樓價走勢的關係，繼而對香港2019年下半年的樓市來個預測及前膽。展望下半年，香港樓市正面對?不同的

分別回看香港今年的樓市及按揭市場，變化可謂十分之大。就按揭市場而言，今年初市場仍在討論加息機率，但及至年中，聯儲局已由鷹變鴿，不僅放寛減息幅度，更有可能不只一次。香港銀行年頭仍力爭按揭生意，但六月底，龍頭銀行卻突然宣布調高封頂息率及減少按揭回贈，可謂與年初的情況大相逕庭。至於香港人最關心的樓市情況，

上回提及若業主有足夠入息，可以經入息審查，即通過壓力測試的方式來加按套現。那如果沒有入息的業主，又有沒有方法加按套現呢？其實還有一個折衷辦法，就是以資産水平爲基礎的方式來申請按揭。銀行會如何評估業主的資産水平？我們分別以現契物業及手持按揭物業的業主作詳細闡明。首先以擁有現契物業的C先生作例子，C先生

有人說，儲首期雖難，但只要你成功上車，就有可能踏上財富之路。在近數十載的樓市發展中，我們印證了無數「成功」實例。由於大部份買樓人士利用槓桿原理，以較小資金博取高利潤，幅度甚至可達至翻倍。再者，香港已有超過六成半有樓人士供滿按揭，加按套現的需求與日俱增。部份人聽到「加按」即連連說不，並將「借財仔」劃上

自政府對樓市的監管措施不斷收緊，並於2016年將住宅物業交易的印花稅率劃一調高至15%，首次置業的香港永久居民（簡稱首置客）可獲得豁免，聯名置業的情況大大減少，以保留首置客身份將來只需繳付較低的稅率。不過，礙於現時房屋政策的收緊，要通過壓力測試（簡稱壓測）並非易事，因此近年亦有不少業主以加擔保人的方

修訂《逃犯條例》一事弄得滿城風雨，再次激起部份港人移民的念頭，有移民中介表示，近日收到的移民查詢激增。其實，香港有不少有樓人士，更有超過六成半人士已供滿按揭，實力相當雄厚。假設不打算將香港物業出售，即使舉家移民，仍可找專業機構如銀行為業主進行租務管理。根據現行金管局的指引，現契或仍有按揭物業都可將物

當上半年美國加息預期仍然言之鑿鑿之際，迅雷不及掩耳，市場短時間內180度改變預測，由加息預期轉為減息。主因是預料美國經濟將進一步放緩，近月債息更出現倒掛，顯示金融市場對美國長遠的經濟環境呈悲觀預測。事實上，5月非農新增職位遜預期，製造業PMI亦回落至2016年10月後新低，此等經濟數據強化了美國的減

由市建局發展，位於紅磡的「港人首次置業先導項目」（簡稱「首置盤」）煥然懿居，年初以市值62折推售，接獲逾2.08萬申請，超額逾45倍，料2020年年中入伙。獲發信邀請的合資格申請者將於本月12日至18日進行揀樓，當中450伙開放式、一房和兩房單位將撥作「首置盤」。「煥然懿居」定價由314.2萬至66

受惠於工廈拆售項目，近月工商舖市場交投氣氛理想，四月份工廈註冊量創下十個月後的高位，註冊金額更創下歷史新高。鑑於住宅物業受多項「辣招」所限，加上部份工廈入場容易，回報更可達四至五厘，因此不少人開始涉獵投資車位、工商舖等物業。然而，工商舖與住宅的按揭條款略有不同，投資者宜小心「地雷」以免損手。按照工商

近年部份發展商改變銷售策略，由以往普遍豪宅單位才以招標形成發售，蔓延至中小型單位。招標的意思，即發展商推出一系列的單位，但不會標明價錢，有意買家需提交投標文件及擬定出價，發展商比較眾多入標者，然後價高者得，或選擇不賣。好處是發展商可爭取賣樓時間之餘，仍能保持主導角色。不過，部份買家反映此等銷售手法及

近年香港樓市處於上升軌，即使業主持貨一年，樓價已升值百萬元亦不足為奇。不過，礙於金管局的額外印花稅（SSD）及銀行罰息期的限制，大多數業主都最少持貨三年才考慮出售物業。而一般銀行罰息期多為兩年，業主每兩年便可考慮轉按，轉按的好處眾所周知，在此不作多談。不過大家每次轉按時，亦應留意清楚條款，例如每間銀

日前金管局總裁陳德霖於立法會會議中，被問及會否再收緊按揭成數，他表示現時樓市周期演變方向存在不確定因素，需要更多時間去觀察樓市周期變化，暗示暫不作政策調整。的確，樓市自今年初起，已上升超過5%，某些屋苑樓價已重返去年高位，部份更見破頂成交。縱使現時形勢如此，外圍環境仍存在很多不確定因素，而香港作為一

根據金管局的現行按揭規定，1,000萬元以下的物業最高可?造六成按揭，1,000萬或以上的物業則只可?造最高五成。年青人首次置業，揀選樓價較低、入門較易的物業亦無可厚非，「按保」便成為他們上車的最佳踏腳石。不過，部份人對「按保」（全稱：按揭保險計劃）誤會頗深，最常見的就是將「按保」與「二按」混淆。其

隨?粵港澳大灣區進一步融合，加上多項基建接通中港兩地的交通樞紐，香港人北上工作的情況愈見普及，相反內地人亦有更多機會來港工作。在樓市蓬勃的時代，不少人為了置業入市而努力儲蓄。然而，在外工作的按揭規定與其他人稍有不同，或為此類人士徒添不少煩惱。我們不時收到客戶的查詢，長期在內地工作的香港人，在港置業時

受空置稅出台影響，加上近月樓市回暖，發展商把握機會積極推銷貨尾，首季便錄得約3,090伙貨尾成交，創近10季新高。而第二季本地樓市可望推售的新盤單位，更涉及逾10,000個，加上發展商多以市價推售單位，相信未來一手銷情將繼續保持樂觀。另一方面，有見經濟氣氛好轉，買家再次活躍於股樓市場上。心儀一手單位

「按揭」這兩個字，對一般普羅大眾來說，好像是既熟悉又陌生的一個詞彙，雖然香港遍地業主，亦有不少人有按揭在身，但要掌握市場最新的按揭資訊，總令人感到無從入手。即使正在供款的業主，都未必了解現時銀行的按揭息口，以至現金回贈、按揭優惠等。作為業界先鋒，經絡按揭轉介一直為大眾提供全面的按揭資訊，讓業主可輕鬆

近月樓價呈V型反彈，地產代理形容現時的樓市是「賣一單，少一單」，連帶最近我們亦收到不少轉按的查詢。不過仍有不少人認為，自去年香港加息後，轉按似乎沒有什麼著數。其實無論你的按揭計劃是兩年前，還是十年前?造的，轉按仍然是利多於弊，就讓我們用例子說明：舉例十二年前置業的徐先生，當時徐先生的按揭計劃非常優惠

新一輪「綠置居」麗翠苑剛公布價單，旋即於3月28日進入揀樓程序。行政長官林鄭月娥表示，作為置業階梯的其中一環，「綠置居」能有效引導公屋住戶騰出公屋單位，以縮短公屋的輪侯時間。究竟是次「綠置居」單位抵不抵買？按揭條款又是如何？顧名思義，「綠置居」全稱為「綠表置居先導計劃」，是為「綠表」合資格人士而設的

樓按市場變化萬千，息口走勢亦受到外圍因素影響。對於今年的樓市及息口預測，市場上眾說紛紜，有些人估升、有些人估跌，令不少準業主猶豫應否入市。筆者發現，近日市場上出現的三個現象，可影響未來的息口走勢，甚至是樓市的發展。首先，近日港匯多次觸發7.85的弱方兌換保證水平，截至截稿日，金管局月內共五次接錢，共