新地251億奪啟德地王破紀綠 加息期殺到 樓市最後晚餐? | 香港樓市2018
2018年05月16日16:12

新地破紀錄搶九龍啟德地盤商住用地,造就香港新地王誕生!另一邊,新界綠表居屋都破頂,樓市似乎持續發癲。但與此同時,大行高盛估計加息幾比預期快,加上2018年首季內地客減少來港買樓,香港樓市究竟會否見頂呢?

撰文:浩德 | 圖片:新傳媒資料室

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啟德地王破紀綠

新鴻基地產(00016)最新以高達251.61億元獨資投得九龍啟德第1F區1號地盤商住用地,今次是新地首次在該地投地,且破盡歷年各類型官地的地價紀錄,每方呎樓面地價約17,776元,令該地皮成為香港新地王。

中原測量師行執行董事張競達表示,今次推出的啟德地皮於上周截標僅接獲5份標書,標書數目遜預期,不過成交價相當理想,貼近市場估值預期上限,晉身本港新地王,每呎樓面地價更創啟德區新高。

近年啟德區新盤有價有市,相信中標發展商看好該區前景,是次地皮享毗鄰未來沙中線站的優越地利,加上具商業元素,發展潛力大,促使發展商願以高價奪地,預計落成後每呎售價2.8萬元起。

新鴻基地產(00016)最新以高達251.61億元獨資投得九龍啟德第1F區1號地盤商住用地。

港資發展商投地出價較中資進取

根據資料顯示,政府於去年11月以172.88億元批出長沙灣興華街西對出地皮為最貴住宅地皮。

相比今次新地投得的啟德地皮,新紀錄推高地價約45.5%。若連同商用地皮統計,亦打破毗鄰第1F區2號地盤商業地逾246億元高位。

港資發展商最近投地出價明顯較中資進取,萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,中標價比他預期為高,可見港資發展商餓地已久,要補充優質土地儲備,亦反映睇好後市及該區前景。

政府於去年11月以172.88億元批出長沙灣興華街西對出地皮為最貴住宅地皮。

新界未補地價住宅的樓價首達700萬

地王誕生的同時,新界區未補地價住宅的樓價首達700萬。中原地產沙田第一城站分行市務經理關煜裕表示,樓價升勢未停,用家加快入市,帶動交投。

最新錄沙田愉翠苑J座中層05室,建築面積824平方呎,實用面積650平方呎,3房間隔,以居二市場價700萬元獲承接,實用平均呎價10769元,創同類單位新高。

據了解,新買家見樓價持續上升,怕遲買更貴,加上屋苑屬區內較新型居屋,即購入單位打算自住。

原業主則於2008年以約169萬元購入單位(當時單位亦未補地價),持貨10年,是次沽出單位獲利531萬元離場,單位升值約3.1倍。

高盛預警加息快過預期

樓市繼續癲價,但反觀本港經濟環境,現時銀行港元拆息下跌,港匯日內明顯轉弱,再多次觸及7.85水平,並觸發弱方兌換保證,香港銀行體系結餘將降至1,269.29億元,4月以來金管局第14度出手入市,以穩定港元匯價。

與此同時,根據外媒報道,華爾街大行高盛警告,美國出現了二次世界大戰以來首見的經濟異象,就是財政赤字不斷增多,但同時間失業率不斷下跌,兩者背馳的形勢是逾70年從未見過,恐怕是利率急速上升的警號。

高盛估計,美國10年期債息明年將升至3.6厘。高盛預期,作為美國債市指標,10年期美債息將於2019年底升抵3.6厘,並影響經濟增長。

由於債息是聯儲局利率去向的指標,這意味聯儲局加息速度不會慢。

目前該局預期,2018年及2019年將分別加息3次。由於今年3月已加息,聯邦基金利率現為1.5厘至1.75厘,即之後仍要加息5次,利率在2019年底或高見3厘左右。

華爾街大行高盛警告,美國出現了二次世界大戰以來首見的經濟異象,就是財政赤字不斷增多,但同時間失業率不斷下跌,兩者背馳的形勢是逾70年從未見過。

2018年首季內地客減少來港買樓

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,一手豪宅內地買家佔金額比例跌至八個季度新低,只有23.2%。本地資金流入香港豪宅市場,推低內地買家比例。

2018年第一季香港一手豪宅市場,已知內地個人買家佔金額比重23.2%,佔宗數比例22.5%。

數字按季分別下降10.5及6.8個百分點。佔金額為八個季度新低,反映本地資金持續流入香港豪宅市場,明顯推低內地買家比例。

第一季二手豪宅市場,已知內地個人買家佔金額比例13.6%,佔宗數比例11.6%,數字分別按季下降3.8及3.0個百分點。二手豪宅本地買家有所增加,內地買家佔比例平穩。

整體豪宅市場。已知內地個人買家佔金額比例18.5%,佔宗數比例16.5%;數字按季分別下降7.9及5.5個百分點。

一手中小型住宅內地買家佔比重十個季度低企

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇預期,一手中小型住宅向旺,第一季內地買家保持平穩,佔比重卻只有輕微上升,維持一成到一成半的低水平。

2018年第一季,香港一手中小型住宅市場,已知內地個人買家佔宗數比例12.2%,佔金額比例13.4%;數字按季皆微升0.3個百分點。

反映本地買家主導市場,內地買家佔比例繼續低企。內地買家佔宗數及金額比例連續十個季度低企,佔宗數比例維持在一成到一成半水平。

香港二手中小型住宅市場。已知內地個人買家佔宗數比例6.0%,佔金額比例6.5%;數字分別按季微升0.1個百分點及不變。

施永青對樓市預測

理論上,加息利淡樓市。因為加息會增加置業人士的資金成本,一般人都是借用銀行貸款,以分期付款的方式去買樓。

一旦利率上升,買家的每月供款亦會上升,這樣或會令部分準買家望而卻步,間接導致樓價受壓。

中原集團主席兼總裁施永青指值得留意的是,利息不是任意地加,只可加至與經濟增長相若的水平,如果利息加至壓抑通脹,通脹率反而會變成了加息的上限,這樣對美國絕對沒有好處。

因為只會壓制當地的經濟增長。他認為,這一輪的加息對本地樓市的影響有限。

原因是如果樓價受壓,通脹就很難上升;通脹不上升,聯儲局就不能把利率正常化。

樓市
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中原集團主席兼總裁施永青指這一輪的加息對本地樓市的影響有限。

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