力推tod模式千億龍湖尋增長新路徑
2017年11月15日12:18

華龍網11月15日12時訊 儘管距離1500億銷售目標只有一步之遙,但龍湖地產 (00960.HK)仍舊充滿了對未來的憂患意識。

憂患意識,源自於新房市場或有可預見的天花板,下一步房地產公司怎麼走,往哪個方向走,需要去思考,去應對。

龍湖目前擁有四大主航道業務,分別為地產,商業、物業、長租公寓。而如何在不同城市區位的複雜空間,將上述業務合理調配,進而形成生態圈效應,龍湖想到了破題之策――TOD(transit-oriented development)模式。

目前,龍湖已在全國範圍內成功打造15個TOD項目,未來數年還有超過20個TOD項目將陸續落地。這將幫助龍湖,在未來把握更多可能性。

跳出現有競爭格局

2017年11月9日,龍湖發佈最新銷售公告,1-10月累計簽約額1404.1億元,同比增長89%,簽約面積913.1萬平方米。這一數據距離龍湖CEO邵明曉在中期業績會上公佈的1500億銷售目標,已相差不遠。與此同時,長租公寓迅速推進。截至10月底,龍湖打造的冠寓已佈局全國14座城市,並且全面進駐北京、上海、廣州、深圳四個一線城市。

然而,致力於當中國地產界“三好學生”的龍湖地產,一直在尋找能夠跳出地產商競爭格局、開啟另一幅版圖的發展模式。TOD模式被龍湖視為重要探索方式之一。

事實上,“持商業”一直是龍湖堅持的戰略,自2003年重慶北城天街開始,龍湖已專注商業地產14年。截至目前,龍湖已累計開業商場數量24個。據不完全統計,在龍湖已開業或正在建設的商場中,有超過30座都位於軌交上蓋或周邊,已經充分具備了TOD模式的條件和要素。

所謂TOD模式是指以軌道站點為中心,建立集工作、商業、文化、教育、居住等為一體的步行化城區;交通和空間一體化規劃及開發,使公共交通的使用最大化,居民能夠通過公共交通、自行車和步行的方式舒適、便捷出行。

在城市交通方面,TOD是全球公認的優選解決方案之一。TOD既能實現以人為本,沿軌道宜業、宜商、宜居,又能讓土地高效開發,實現價值增值。

就在三個月前,龍湖集團首席執行官邵明曉親自帶領高管團隊,赴東京拜訪東急不動產、日建工作坊,專程交流TOD內容。

從大坪到沙坪壩

龍湖在TOD領域的探索,最早從2003年開始。在此後已落地的諸多項目中,又以重慶時代天街較為典型。

重慶時代天街位於渝中區大坪街道,屬老城區,人口密度大,商業氛圍差且交通狀況不盡如人意。龍湖拿地後並沒有急於開發,而是一方面對區域、交通、客群等進行調研,另一方面通過和政府密切溝通,明晰各方訴求:周邊居民日常的生活消費需求要滿足;發展當地產業、形成長期穩定稅收的現實訴求也要兼顧。

龍湖利用時代天街和軌道1號線、2號線便捷連接的優勢,從交通組織入手,與政府完成渝中西區與重慶其他區域互通互聯規劃,逐步打通東西向和建立南北向交通,在區內實現順暢回轉和循環。

同時,雙方還對時代天街的地下、地面和空中分別進行車流和人流規劃。在地下,當地政府將地鐵石油路站通過200米的地下商街接入時代天街AB館。同時,地下交通人行體系實現互通互聯,人流可以從最北端地鐵站點步行抵達最南端的站點;在空中,時代天街從A館到D館,甚至未來開業的E館都實現空中連廊連接,真正將一個封閉的區域變成了一個24小時、365天開放的區域。

大坪也逐漸從過路地變成留得住人、留得住錢的大商圈,形成正向經濟循環。與時代天街AB館一同開業的30多萬方寫字樓,在開業後一年,企業入駐率達到80%,兩年後達到90%。小米也將西南總部設在這裏。2012年開業至今,大坪已實現社會零售總額超500億。

對此,龍湖的一位高層曾總結,“我們發現在已管理運營的商業項目里,跟軌道交通結合的發展空間最大,可以去改造的空間很大,隨著人流變化,產業也在導流。”

據悉,龍湖將其商業項目按照TOD成熟度劃分為三類:城市節點類,即商業與站點實現聯通,依靠軌道客流帶動商業發展,代表項目為北京長楹天街、成都北城天街;城市商圈類,商業與片區實現物理上高度聯通,形成消費氛圍濃鬱的商圈,代表項目為重慶時代天街、成都西宸天街;城市中心類,即內容上的高度聯通,集聚人、產業、消費的自成體系的中心,代表項目為重慶沙坪壩項目。

2017年6月,龍湖以34億拿下重慶沙坪壩高鐵站地塊。龍湖表示,未來將在沙坪壩高鐵站上面建設一座集一條高鐵線、三條軌道線為一體的超大型商業綜合體。該項目將是重慶目前最複雜的TOD項目,也在龍湖內部視為標杆項目被打造。

該項目位於老城區,四軌合一(高鐵站在建),人口密度達到3萬人/平方千米,也是全國唯一核心商圈內的TOD開發項目。

據瞭解,重慶沙坪壩TOD項目定位為超大體量全業態城市旗艦綜合體,除了包含龍湖自持運營的天街,還將引入聯合辦公、養老、醫療、長租公寓等綜合業態。

重慶沙坪壩TOD項目的外觀,將類似東京涉谷之光。這個日本的超級樞紐中心,7條軌道線路彙聚,通過合理的交通和產業導入,每天吸引300萬人流量,換乘人數全球排名第二。

基於國際經驗,龍湖還總結了七大原則,準備將其運用於實踐中。這七條核心原則是:產城融合、形象塑造、一體開發、站城一體、樞紐形成、用地集約、環境保護。

龍湖認為,想要做好TOD需要改變目前國內的城市規劃方式,需要及早整合政府、軌道公司、開發企業等各方資源,做到同步規劃、同步建設、同步運營。

不過,相較於打造標準化產品線,龍湖內部人士坦言,他們更傾向於運用TOD的模式和理念,因地製宜打造每個項目,在不同城市區位進行多種複雜度與業態融合度的嚐試。

關注我們Facebook專頁
    相關新聞
      更多瀏覽