廣州“330”新政效應漸顯現 商辦項目庫存將承壓
2017年04月21日22:42

南方網訊(全媒體記者/許蕾)廣州330新政首次對商服類項目調控。如今,新政效應逐漸顯現。近日,記者走訪廣州多個區域商辦項目發現,新政後,市場成交銳減,公寓類項目降溫最為明顯。對此,業內認為,第二季度商辦項目的整體成交還會有所下降,部分項目有望下調價格,以期達到以價換量的目的。

公寓降溫明顯 量價連續走低

廣州330新政後兩週,所有商服類項目,包括商舖、寫字樓、公寓物業,市場成交都呈現下跌走勢;其中公寓成交降幅明顯,基本各區成交量大幅下跌,商舖、寫字樓物業下跌幅度相對小。這僅僅是新政後兩週成交走勢,其中的不少網簽量為新政前成交,廣州中原研究發展部預計,一手商辦市場後續成交量很有可能進一步下探。

數據統計顯示,第14、15周全市僅分別成交501套、336套,兩週環比降幅為81%、33%,其中第15周已降至2017年來除春節假期外成交量最低一週。

此外,公寓成交價格也大幅下跌至16204元/平方米,但從各盤成交價看,目前暫時少有降幅,環比下跌主要因增城及外圍區部分低價項目成交主導所致,由於目前主要網簽仍為新政前所成交,待調控政策效應進一步出現,業內預計整體價格下調的可能性也很大。

從區域市場來看,廣州中心區成交降幅最明顯,海珠、荔灣僅分別成交5套、3套,越秀更是零成交,天河、白雲僅依靠家和天曜、綠地彙創國際等個盤貢獻支撐成交。外圍區各區成交量同樣下降不少,成交樓盤數量減少,無特別突出成交樓盤。增城若干樓盤,長風國際、中海聯智彙城兩項目依託臨近富士康項目等優勢,此前熱度仍在延續,但整體成交也在縮減,且也有不少網簽來自新政前成交。可以看到,新政對整個公寓市場影響已逐步顯現。

新政前去化樂觀

330新政前,廣州一手公寓市場較為樂觀,近幾年住宅市場限購持續,投資需求轉至公寓,而近年來一手公寓市場供求平衡,並主導商辦市場。廣州中原研究發展部統計數據顯示,截止2017年4月17日,目前在售公寓項目可售量約1.8萬套,按近半年月均去化計算,去化週期僅5.1個月。

天河、番禺、南沙以3729套、3583套、2699套庫存量位居前列,按區域近半年月均去化水平計算,去化週期分別為9.3個月、5.5個月、7.8個月。但並非因為上述區域去化難,而其中不少項目為近期新增,且大都受新政影響尚未推售,故庫存積壓。

目前,廣州市場公寓可售量集中在外圍區和中心區,外圍區一直佔據公寓市場主力,其中以番禺、黃埔以及近2年升溫加入的南沙為主;近年來公寓市場持續火熱,2015年下半年以來,中心區公寓新增供應增多,萬科雲城米酷等小面積公寓為其中亮點,金融城、廣紙、智慧城為公寓集中板塊。

可售戶型類型以LOFT為主,占比達到56.8%,LOFT戶型因可用空間更大深受投資者歡迎,開發商也更傾向開發LOFT公寓。可售戶型以小面積為主,面積段集中在30-80平方米,占比達到80%高位,而其中又以30-50平方米居多,目前可售公寓貨量中,接近一半處於該面積區間,小面積已成為公寓的主要標籤。

房企可售量方面,截至4月17日,僅考慮目前市場在售公寓項目,萬科、合生創展、敏捷三開發商分別有2168套、1728套、1520套可售貨量位居前列,其中萬科可售主要集中在30平方米以下戶型,即萬科率先大規模開發、一度備受市場追捧的小面積公寓。遠洋、中海、富力等開發商因近期項目新批入市,尚未進行推售,故整體可售較多。

商辦庫存將進一步累積

可售量較多的項目中,大部分戶型集中在30-50平方米,不少330新政前後新入市但暫未推售的項目受影響最大,其中遠洋天驕、中洲嘉興大廈、綠地空港國際均在3月底入市仍未來得及推售,富力天海灣、中海廣鋼新城項目在4月新批入市項目也是貨量不小,上述項目均直接受到影響,目前暫無更多推售動作。

330新政後市場上所有一手公寓,未來將僅可賣給法人單位,禁售給個人。廣州中原研究發展部認為,即使個人投資者選擇註冊公司購買,但日後在持有、轉讓環節的稅費,以及轉讓對象、轉讓年限方面的限製,都大大降低不少投資者的購買熱情。

按最新兩週成交走勢看,商辦市場的去庫存壓力將進一步增大。在售公寓庫存也將進入商辦庫存,並將成為其中主要構成,且還未考慮近期即將入市的項目,以及近幾年已成交地塊但仍未入市的潛在供應,還有後續的商辦類土地供應,可以想像,商辦市場“庫存”壓力不小。

330新政出台後,不少原定4月正式推售的全新商辦項目紛紛暫停並延後,目前正根據新政進行整改中,具體正式推出市場時間大都尚不明確,如萬科世博彙、遠洋天驕廣場等項目。2017年一季度新政出台前已有推售但後續仍有不少貨量的樓盤,同樣是處於政策消化中,再推售情況也難以得知,如僑建HI city、富力天海灣等項目。預計五一期間會有不少項目“試探性”亮相或推新,但相信所推貨量不會太多。廣州中原研究發展部認為,如政策強度延續,很可能未來實際入市項目不會太多,且相信市場消化也不會太好,整個二季度保持該狀態的可能性很大。

由於商辦項目將面臨嚴峻的市場消化問題,業內預計二季度整體成交量將大幅下降,若此低迷成交及市場觀望延續,相信不少商辦項目將會逐步下調價格,以價換量。廣州中原研究發展部認為,如政策強度延續,預計上述狀態會在整個二季度保持,並將成為2017年廣州一手商辦市場的主旋律。

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