部分購房者面首付大幅提高局面 北京樓市現違約
2017年03月21日09:28

  3月20日,北京實施樓市新政後的第一個交易日。中國證券報記者實地走訪瞭解到,受新政影響,看房顧客數量明顯減少,觀望的購房者增多。由於目前北京二手 房交易以“連環套”為主,受二套房認定標準影響,部分購房者面臨首付大幅提高的局面,已有違約的情況出現。不過,調控政策目前還未明顯反映到價格端。業內 人士預計,短期內政策調控的基調不會轉變,預計調控範圍有擴大趨勢;房價短期內可能不會出現明顯變化,部分非核心區域房源價格將面臨調整。

  次前北京出台以“認房又認貸”為核心的房地產調控升級措施,堅決遏製房價進一步上漲。

  觀望情緒變濃

  在本次調控中,核心的政策當屬調整二套房認定。以往北京對於二套房採取了“認房不認貸”,而本次則將二套房的認定擴展到居民家庭名下在北京有一套住房,或者在北京無住房但在外地有過商業性住房貸款或公積金貸款記錄,且無論是否還清,再次在北京購房的均需按二套房政策執行。

  同 時,二套非普通住宅的首付比例將大幅提高。目前北京執行的非普通住宅的標準主要是價格,即五環內商品房總價須低於486萬元。從目前情況看,五環內基本為 非普通住宅。這意味著以房換房的購房者在新政後首付比例將提高4成左右,牽扯到數百萬元資金,對二手房交易將帶來巨大影響。

  樓市調控新政後的第一個工作日,記者走訪瞭解到,多家房產中介門店內顧客人數明顯減少。在二環附近的一家門店內,一位經紀人對記者表示,新政規定的貸款額度減少了很多,對購房者的影響較大。二手房成交量和看房量都有明顯下降,同時出現了違約的情況。

  在 位於朝陽門外的房產中介門店裡,據經紀人介紹,新政實施後,看房的人數下降很多。首先,一些客戶對新政實施後房價是否會發生變化心存疑慮,仍在觀望階段; 同時,由於貸款比例減少,一些本打算換房的客戶由於首付不夠,已不能買到稱心的房子,暫時不再考慮了。不過,由於新政剛剛實施,這些數據說服力還不夠,需 要再等待一段時間。上述房產經紀人表示,前段時間北京房市過熱,很多客戶不太理性,每出一套房源都有幾個客戶爭搶。這次新政能夠給市場降降溫,引導客戶理 性買房。

  有房地產中介對記者表示,新政的效果還有待時間觀察。在學區房方面,價格 暫時沒有變化,一些優質小區的優質房源仍然搶手。該人士對記者表示,上週新政前陶白學區某熱門小區掛出一套1000萬元以上的房源,週日已有買家表示購買 意向。但由於房主也是換房一族,新政後面臨重新看房,在看好置換房源前並不想出售,因此交易未成行。

  進入過戶環節的購房者無疑是幸運的。記者在北京市西城區不動產登記大廳瞭解到,目前過戶號源緊俏。北京一家房地產公司的房產中介對記者表示,每天的放號數量有限,需要每天很早就起來排隊。

  交易量將迅速下滑

  對於新政實施後的房價走勢,業內人士認為,短期內價格上漲勢頭將得到有效遏至,預計在一段時間內表現將較為平穩,交易量將迅速下滑。

  華泰證券認為,短期可能引發部分改善需求違約,對成交量有影響,但不影響價格。原因在於改善需求中的學區房需求偏剛需,受價格影響較小;而其他類型的改善性需求,在換房需求減弱的同時也會減少供給。

  中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示,調控對學區房的價格走勢影響有限,因為這部分是剛需。

  中 泰證券研報認為,調控的升級將使房地產板塊短期內承壓。北京樓市短期內將呈現量跌、價穩的態勢。此前市場對調控已有預期,而政策調控邊際作用減弱,市場對 政策消化時間變短,不排除半年內可能出現反彈的情況。2013年4月北京出台“認房認貸”政策後,真正結束上漲週期的是2013年年底的流動性收緊。

  長期來看,華泰證券認為,目前市場最擔心的問題在於土地供給。如果增加土地供給能夠執行,至少在明年年底之前能夠緩解供需矛盾。考慮到北京人口仍然以總量控製為主,預計仍然是緊平衡狀態。

  多地調控樓市

  本次樓市新政出台之前,北京二、三月份房地產銷售再創新高。北京鏈家2017年2月成交量超過11000套,環比增長75%,比2016年月均成交高5.8%。

  鏈家數據顯示,在本輪的漲勢中,北京學區房、置換改善需求拉動均價持續上漲。2月北京的二手成交均價為63579元/平方米,環比上漲4.6%;3月第二周達到67621元/平方米,環比上漲2%。

  分 析人士認為,去年9月30日北京房地產調控政策出台後,房價未出現實質性回調,導致購房者心理預期發生變化;同時限價導致開發商捂盤惜售,一手房房源急劇 下降;“賣一買一”購房者擔心剛賣完房就被限購,導致二手房源收縮,加劇供需不平衡;調控政策對於購房者的心理影響邊際下降。

  在此背景下,北京樓市限購升級,體現了因城施策、分類指導的調控思路。此外,國家統計局公佈的2017年1至2月份全國房地產市場整體表現超過預期。1-2月商品房銷售面積累計同比增速高達25.1%。1-2月房地產開發投資完成額累計同比增速8.9%。

  值 得注意的是,北京樓市新政發佈後多地跟進。繼北京實行“認房又認貸”後,廣州、石家莊、鄭州、長沙迅速跟進。廣州將限購措施升級到具有廣州市戶籍的成年單 身(含離異)人士限購1套住房,以及提高非該市戶籍居民家庭社保連繳年限提升至5年。3月20日晚間,廣州公積金中心發佈新政,規定無住房貸款結清首付也 要4成。記者初步統計,僅3月份以來已有16個城市啟動或升級樓市限購,深圳、上海兩個一線城市以及合肥、廈門、南京、蘇州、南昌等五個二線城市採取“認 房又認貸”措施。

  (原標題:北京二手房市場或迅速降溫,業內預計部分區域房源價格將面臨調整)

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