中資機構將外資銀行擠出香港中環
2017年02月27日10:50

  文章來源:FT中文網

  在中資企業蜂擁而入香港中環、甚至買下整座辦公樓的同時,跨國集團卻在收縮,並紛紛遷至租金低得多的地段。

  仲量聯行(Jones Lang LaSalle)的數據顯示,2016年中資集團創紀錄地占到香港中環辦公樓租用空間的43%,是5年前的兩倍。

  在全球各金融中心中,這個中央商務區的緊湊性是獨一無二的,而且一直讓香港引以為傲,即便它帶來了全球價格最高的辦公樓租金。

  普華永道稱,要租用香港甲級辦公樓的高層,企業必須支付每年每英呎279美元的租金,比全球第二貴城市紐約的158美元高出75%。東京租金為150美元,倫敦為114美元,舊金山為113美元,這5個城市是全球辦公樓租金最貴的5個城市。

  推高香港辦公樓租金的曾經是國際銀行,如今變成了中國內地企業,包括規模較小的銀行、基金經理和券商,它們正追隨客戶對於香港與內地日益增強的金融往來的興趣,例如滬港通和深港通等交易機製。

  海航集團(HNA Group)最近將其在香港甲級辦公樓國際金融中心二期租用的辦公面積增加近一倍,租金為每平方英呎270美元。這座88層的大廈擁有無敵的Victoria港海景,在這裏租用辦公場所被視為成功和財力雄厚的象徵。

  去年,光大集團和恒大地產各自在中環買下辦公樓,共計斥資29億美元,是香港價格最高的商業地產交易。最近在中環以外地段購買辦公樓的企業表示,內地買家很快表示了興趣。

  在中國內地企業界對香港辦公樓市場產生興趣的同時,跨國集團卻在收縮並保持謹慎。安保資本(AMP Capital)亞洲總監Charles Wong表示:“從香港股市和全球市場的狀況看,我不確定它們是否足夠強勁,能夠促使跨國銀行在這個全球最昂貴的辦公區再次投入資金。”“世界上沒有其他門戶城市像香港這樣,在不同地段之間的租金差距如此巨大。”

  香港島東部甚至Victoria港對岸、啟德機場舊址附近的九龍東地區的租金是中環的一半甚至更低。2014年,花旗集團在九龍東以54億港元(約合6.99億美元)購入一棟21層辦公樓,去年遷入該行3000名員工。

  上月,富而德律師事務所(Freshfields Bruckhaus Deringer)成為第一個計劃完全撤出中環的頂級律師事務所,從2018年起將在中環以東地段租用新的辦公地點。基金管理公司聯博(AllianceBernstein)也在這麼做。“10年前,跨國公司根本不考慮中環以外,”仲量聯行香港市場區域總監嚴威程(Paul Yien)表示。他認為這些舉措正在慢慢改變香港的面貌。“整個Victoria港將成為核心商業區。”

  就在不那麼久之前的2010年,德意誌銀行、摩根士丹利和瑞信還在要求大幅降低租金,以補償從中環遷至Victoria港對面的九龍、成為那裡的嶄新摩天辦公樓的主要租戶的麻煩。中環的銀行人士仍經常把到達這座109層的環球貿易廣場的過程(乘坐MTR不到15分鍾)描述為“到黑暗的那一邊去”,但最初預測的員工大規模流失並未應驗。

  鑒於沒有跡象顯示中國內地需求放緩,幾乎沒有分析師認為租金會很快回落,這意味著出走中環的趨勢將延續下去。那些覺得被迫搬遷的銀行人士、律師和基金經理們不得不這麼安慰自己:港鐵的4G移動覆蓋率很棒。而出租車司機仍知道昔日的“花旗中心廣場”在哪裡。

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